Husordensregler i borettslag og sameie: hvem vedtar dem, og hva kan de inneholde?

Husordensregler handler om hverdagen: støy, søppel, sykler i trappeoppgangen, grilling og dyrehold. De er ofte grunnen til at beboere tar kontakt med styret. Her er det loven sier om hvem som kan vedta reglene, hvor grensen går mot vedtektene, og hvordan styret håndterer brudd uten å trå feil.

Lovkrav = står i loven. Praksis = anbefaling. brl. = burettslagslova, esl. = eierseksjonsloven.

Hvem vedtar husordensreglene?

Borettslag: styret – men generalforsamlingen har siste ord

I borettslag sier loven at «Styret kan fastsetje vanlege ordensreglar for eigedommen» (brl. § 5-11 fjerde ledd). Lovkrav Styret kan altså vedta og endre husordensreglene i et styremøte. Samtidig har generalforsamlingen den øverste myndigheten i laget (brl. § 7-1), og styret skal lede laget i samsvar med vedtak i generalforsamlingen (brl. § 8-8). Lovkrav Eierne kan derfor fremme forslag om ordensregler til generalforsamlingen, og styret må følge et slikt vedtak.

Praksis Selv om styret har myndighet, er det klokt å sende større endringer på høring til beboerne før de vedtas, eller legge dem frem for generalforsamlingen. Regler som eierne har vært med på å lage, blir lettere fulgt.

Sameie: årsmøtet

I sameie er det årsmøtet som kan fastsette vanlige ordensregler (esl. § 28). Lovkrav Det gjøres med vanlig flertall av de avgitte stemmene, siden loven ikke krever noe annet (esl. § 49 første ledd). Lovkrav

Etter esl. § 58 kan styret ta beslutninger som kan tas med vanlig flertall på årsmøtet, om ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutning. Lovkrav Om dette gir styret rett til å vedta ordensregler alene, sier ikke lovteksten uttrykkelig. Praksis Det tryggeste er å la årsmøtet vedta og endre ordensreglene, og sjekke hva vedtektene sier.

Hva er «vanlige» ordensregler?

Begge lovene bruker uttrykket vanlige ordensregler. Lovkrav Loven definerer ikke uttrykket. Praksis Utgangspunktet er praktiske regler om bruken av eiendommen og fellesarealene – ikke regler som begrenser eiernes rettigheter vesentlig. Typiske eksempler:

• Ro i bestemte tidsrom, og hensyn ved oppussing (varsling, tidspunkter for støyende arbeid).
• Avfall, kildesortering og grovavfall.
• Bruk av fellesarealer: sykkelbod, vaskeri, takterrasse, lekeplass.
• Oppbevaring i trappeoppganger og rømningsveier.
• Grilling på balkong, parkering og røyking i fellesarealer.

Loven inneholder ingen klokkeslett for ro. Tidspunktene i husordensreglene er noe hvert borettslag og sameie bestemmer selv. Praksis

Grensen mot vedtektene

Ordensreglene kan ikke stride mot loven eller vedtektene. Praksis Regler som griper vesentlig inn i eiernes rettigheter – for eksempel om utleie eller bruk av boligen – hører hjemme i vedtektene, og vedtektsendringer krever to tredjedels flertall på generalforsamlingen eller årsmøtet (brl. § 7-11 tredje ledd, esl. § 27). Lovkrav Er dere i tvil om en regel er «vanlig», bør dere enten behandle den som vedtektsendring eller få en juridisk vurdering.

Dyrehold – en regel loven selv har satt

• Borettslag: Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan beboeren holde dyr når gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne (brl. § 5-11 fjerde ledd). Lovkrav
• Sameie: «Dyrehold er tillatt.» Sameiet kan forby dyrehold i vedtektene eller ordensreglene, men samme unntak gjelder – gode grunner og ingen ulempe (esl. § 28 andre ledd). Lovkrav

Praksis Et totalforbud uten unntak vil altså ikke gjelde fullt ut. Mange velger heller regler om hvordan dyr skal holdes: bånd i fellesarealer, opprydding og hensyn til allergikere.

Den generelle regelen bak alt

Selv uten husordensregler gjelder lovens grunnregel: boligen og fellesarealene må ikke brukes slik at andre påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte (brl. § 5-11 første ledd, esl. § 25 andre ledd). Lovkrav Husordensreglene gjør denne regelen konkret, slik at alle vet hva som forventes.

Eksempel på oppbygning

Eksempelet er et utgangspunkt, ikke en ferdig regel. Tilpass det til eiendommen og vedtektene deres.

Når noen bryter reglene

1. Snakk sammen først. De fleste brudd skyldes at folk ikke kjenner reglene. En vennlig påminnelse løser mye. Praksis
2. Skriftlig påminnelse. Vis til regelen og beskriv hva som har skjedd, uten å moralisere. Praksis
3. Skriftlig advarsel. Ved vesentlig mislighold kan laget/styret til slutt pålegge eieren å selge. Først må det normalt gis en skriftlig advarsel som opplyser om at vesentlig mislighold gir rett til å kreve boligen solgt (brl. § 5-22, esl. § 38). Lovkrav
4. Salgspålegg. Fristen i et pålegg om salg kan ikke settes kortere enn tre måneder i borettslag og seks måneder i sameie fra pålegget er mottatt. Lovkrav Dette er siste utvei og bør ikke brukes uten juridisk bistand. Praksis

Vi har ikke funnet noen regel i burettslagslova eller eierseksjonsloven som gir styret en generell rett til å ilegge bøter eller gebyrer for brudd på husordensreglene. Vurder derfor ikke slike sanksjoner uten juridisk vurdering. Husk også at styret i borettslag har taushetsplikt om personlige forhold (brl. § 13-1). Lovkrav

Sjekkliste: gjør reglene kjent

• Datér reglene og skriv hvem som har vedtatt dem. Praksis
• Send dem til alle eiere på den måten styret har bestemt for meldinger (brl. § 1-6, esl. § 6a). Lovkrav
• Heng dem opp i oppganger og fellesrom. Praksis
• Legg dem ved velkomstbrevet til nye beboere, og be utleiere gi dem til leietakerne. Praksis
• Gå gjennom reglene hvert år, gjerne før generalforsamlingen eller årsmøtet. Praksis

Ny i styret? Les ny i styret: dette må du vite. Vil dere vedta ordensregler på årsmøtet, se årsmøte i sameie. Relatert: dugnad i borettslag og sameie.